Tržište stanova u Srbiji tokom 2026. godine ne pokazuje znake naglog pada, ali ulazi u fazu umerenijeg i selektivnijeg rasta. Cene i ukupna vrednost prometa nastavljaju da rastu, dok se broj prodatih stanova smanjuje, što govori da kupci postaju oprezniji, a da dostupnost nekretnina predstavlja sve veći problem. U prvom polugodištu 2026. vrednost celokupnog tržišta nepokretnosti dostigla je 4,2 milijarde evra, odnosno 10,1 odsto više nego godinu ranije. Na stanove je potrošeno približno 2,5 milijardi evra, ali je broj ugovora o njihovoj kupoprodaji istovremeno smanjen za 1,9 odsto. Prosečna ukupna cena prodatog stana u Srbiji iznosila je nešto više od 100.000 evra.
Cene rastu brže od broja kupaca
Najvažnija karakteristika sadašnjeg tržišta jeste razdvajanje kretanja cena od broja transakcija. U drugom tromesečju 2026. prodato je 11.938 stanova, što je 5,8 odsto manje nego u istom periodu prethodne godine, dok je njihova ukupna vrednost porasla za 7,7 odsto i dostigla 1,3 milijarde evra. Cene stanova bile su u proseku 5,25 odsto više nego godinu ranije, pri čemu je starogradnja poskupela za 5,98 odsto, a novogradnja za 3,86 odsto. To znači da tržište nije stalo, ali da visoke cene sužavaju krug kupaca. Dobro pozicionirani i kvalitetni stanovi i dalje se prodaju, dok nekretnine sa previsokom početnom cenom, lošim rasporedom ili nerešenom dokumentacijom duže ostaju u ponudi.
Gradi se intenzivno, ali sve više manjih stanova
Gradnja u Srbiji ostaje veoma aktivna, posebno u većim gradovima, njihovim prigradskim zonama i opštinama koje su dobro saobraćajno povezane sa poslovnim centrima. Tokom 2025. godine završeno je 36.390 stanova, dok je samo u junu 2026. izdato 2.673 građevinskih dozvola, 11,3 odsto više nego u istom mesecu prethodne godine. Prema tim dozvolama, predviđena je izgradnja 3.873 nova stana. Čak 87,6 odsto stanova planirano je u objektima sa najmanje tri stambene jedinice, a njihova prosečna površina iznosi 62,8 kvadratnih metara. Ovi podaci pokazuju da investitori računaju pre svega na kupce kojima su potrebni funkcionalni, lakše dostupni stanovi, kao i na one koji nekretninu kupuju radi izdavanja. Ponuda, međutim, nije ravnomerno raspoređena: u pojedinim gradskim zonama gradi se veliki broj zgrada, dok kvalitetnih stanova na atraktivnim lokacijama i dalje nema dovoljno.
Beograd ostaje najveće i najskuplje tržište
Beograd i dalje predstavlja centar domaćeg tržišta nekretnina i učestvuje sa približno 55 odsto u ukupnoj vrednosti prometovanih stanova u Srbiji. U drugom kvartalu 2026. za kupovinu stanova u glavnom gradu izdvojeno je oko 742 miliona evra. Istovremeno, broj ugovora o kupoprodaji svih vrsta nepokretnosti smanjen je za 1,7 odsto u odnosu na isti period 2025, dok je vrednost prometa stanova na nivou regiona porasla za 12,6 odsto. To potvrđuje da se prodaje nešto manje nekretnina, ali po višim cenama. Prema detaljnim podacima za treće tromesečje 2025, prosečna realizovana cena starogradnje u Beogradu iznosila je 2.691 evro po kvadratu, dok je novogradnja u proseku koštala 2.598 evra. Razlike između opština ostaju ogromne, a najskuplje transakcije i dalje se beleže na Savskom vencu i Starom gradu. U prvom polugodištu 2026. najskuplji kvadrat u Srbiji prodat je na Starom gradu za 12.000 evra.
Novi Sad zadržava snažnu tražnju
Novi Sad je drugo veliko stambeno tržište u Srbiji, sa razvijenom novogradnjom i stabilnom potražnjom koju održavaju studenti, zaposleni u IT i uslužnom sektoru, kupci iz drugih delova Vojvodine i ljudi koji stanove posmatraju kao investiciju. U prvom polugodištu 2026. na području Osnovnog suda u Novom Sadu evidentirano je 5.543 kupoprodajnih ugovora za različite vrste nepokretnosti, što je bio najveći broj među pojedinačnim sudskim područjima u zemlji. Ipak, u drugom kvartalu broj ugovora na teritoriji grada bio je jedan odsto manji nego godinu ranije, što ukazuje na stabilizaciju aktivnosti. Poslednji detaljno objavljeni proseci pokazivali su oko 2.278 evra po kvadratu za starogradnju i 2.250 evra za novogradnju. Najtraženiji ostaju manji i srednji stanovi Novi Sad na dobro povezanim lokacijama, dok prodaja velikih ili precenjenih stanova traje duže.
Ostali gradovi nude niže cene, ali ne i iste trendove
Izvan Beograda i Novog Sada tržište je veoma neujednačeno. U Nišu je prosečna cena starogradnje prema detaljnim podacima iznosila 1.569 evra po kvadratu, a novogradnje 1.697 evra, dok su u Kragujevcu proseci bili 1.339, odnosno 1.566 evra. U drugom kvartalu 2026. broj ugovora o prometu nepokretnosti smanjen je za 4,3 odsto u Nišu i sedam odsto u Kragujevcu. Na širem regionalnom nivou najveći međugodišnji rast cena stanova zabeležen je u Južnoj i Istočnoj Srbiji – 6,21 odsto, ali je taj region istovremeno imao pad broja prodaja stanova od 11,8 odsto i blago smanjenje vrednosti prometa. U Šumadiji i Zapadnoj Srbiji cene su porasle 4,28 odsto, dok je broj prodaja smanjen za 6,2 odsto. To pokazuje da rast cena nije uvek dokaz snažnije tražnje, već može biti posledica manje ponude kvalitetnih stanova, skuplje gradnje i prodaje novijih nekretnina.
Krediti se vraćaju, ali gotovina još ima važnu ulogu
Finansiranje kupovine polako se menja. U prvom polugodištu 2026. kredit je evidentiran u 33 odsto ugovora o kupoprodaji stanova, što je tri procentna poena više nego godinu ranije. Iako se većina stanova još kupuje bez evidentiranog stambenog kredita, rast kreditnih kupovina pokazuje da se na tržište vraća deo kupaca koji zavise od banaka. Njihova odluka ne zavisi samo od cene kvadrata, već i od kamatnih stopa, visine učešća, stabilnosti prihoda i mogućnosti da nekretnina bude prihvaćena kao predmet hipoteke. Zato uknjiženi stanovi sa urednom dokumentacijom imaju jasnu prednost, dok prodavci nekretnina sa pravnim ili građevinskim nedostacima moraju da računaju na manji broj potencijalnih kupaca.
Kupci više ne prihvataju svaku cenu
Razlika između oglašene i realizovane cene postaje sve važnija. Na oglasima se često nalaze cene zasnovane na očekivanjima prodavaca ili na najskupljim primerima iz istog kraja, dok kupoprodajni ugovori pokazuju koliko je za stan zaista plaćeno. U praksi se najbrže prodaju nekretnine koje imaju realno formiranu cenu, dobar odnos površine i rasporeda, lift, parking ili garažu i kvalitetnu vezu sa centrom grada. Kupci sve pažljivije proveravaju energetsku efikasnost, mesečne troškove, reputaciju investitora i budući razvoj okolne infrastrukture. Zbog toga više nije dovoljno da se zgrada nalazi u Beogradu ili Novom Sadu – mikrolokacija i kvalitet gradnje sve snažnije odlučuju da li će stan brzo pronaći kupca.
Tržište stanova u Srbiji, dakle, nastavlja da raste po vrednosti, ali više nije podjednako povoljno za svaku nekretninu i svakog prodavca. Beograd i Novi Sad zadržavaju vodeće pozicije, dok u drugim gradovima postoji prostor za povoljniju kupovinu, ali i veći rizik od sporije preprodaje. U narednom periodu najverovatniji je nastavak umerenog rasta cena, uz sve izraženije razlike između kvalitetnih i prosečnih stanova, razvijenih gradskih zona i područja u kojima potražnja stagnira.
Leave a Reply